2016大连秋季房交会在星海会展中心世界博览广场启幕，大连市房地产开发协会法律顾问、辽宁诚事律师事务所应大连市房屋交易组委会邀请，现场免费为购房者解答法律问题。买房卖房过程中，都需要注意哪些问题?昨天，辽宁诚事律师事务所主任任厚诚讲述了在我市发生的几个典型案例，并进行点评。

案例一:卖方想赔违约金毁约，买方可主张继续履行

2016年3月9日，赵女士通过中介公司和张先生签订了商品房买卖合同。合同约定张先生将名下的一套房产转让给赵女士，购房价格为180万元。同时，约定若合同履行过程中，卖方拒绝卖房则双倍返还定金，买方拒绝买房则无权要求返还定金。签订合同当天，赵女士支付了4万元定金。半月后，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，赵女士将余下购房款全部存入银行的监管账号中。双方约定一周后办理产权登记变更手续。但是三天后，张先生突然反悔，拒绝配合赵女士办理过户手续，并要求银行终止资金监管。赵女士要求张先生继续履行合同，张先生提出按照违约条款双倍返还定金即8万元来解决纠纷。赵女士表示无法接受。

律师点评：双方签订的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应严格履行。赵女士已经履行了支付定金、去银行办理资金监管等义务，这表明赵女士已经履行合同项下的义务。而张先生却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。若该房屋不存在其他影响过户的情形，赵女士可要求张先生继续履行合同。

案例二：如何行使先履行抗辩权和不安抗辩权

2016年1月，陈先生和李先生签订了《商品房买卖合同》，合同约定陈先生购买李先生的一套商品房，房款总额50万元。合同签订当天，陈先生支付了5万元定金。按照合同约定，陈先生应在15个工作日内支付全部购房款的百分之九十五，然后双方办理更名过户手续，过户后5天内，陈先生应一次性支付余下全部购房款，李先生交付房屋。双方按照合同约定履行了部分合同义务，在双方办理完毕房屋过户手续后第二天，陈先生发现李先生还没有清空房屋内的家具设施。于是5天后，陈先生拒绝支付余下购房款，并提出要求李先生先交付房屋，房屋交付后，他才支付余下购房款。李先生拒绝交付房屋。

律师点评：房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安抗辩权进行抗辩，应当符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安抗辩权不能成立。本案例中，合同中明确约定陈先生应付清全部房款后，方可进行房屋交接，即陈先生应该先履行付款的义务，李先生才履行交房的义务。陈先生在发现李先生未清空房屋内的家具设施应及时和对方进行沟通，且如其不愿意直接履行付款义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。根据相关法律规定，陈先生发现李先生当时具有不能按期交房的可能性，应及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。

案例三：因开发商导致延迟交房的，购房者可要求按实际情况适当提高违约金给付标准

2016年2月，王先生和某房地产开发企业签订了《商品房买卖合同》，合同约定王先生购买一套价值200万元的精装修商品房，三个月内交付房屋，开发商逾期交付房屋超过2个月的，每逾期一日应向王先生支付购房款万分之一作为违约金。王先生购买此房的目的作为婚房使用。在王先生按照合同约定履行了全部合同义务后，到了交付房屋的期限，开发商却未按约定交付房屋，王先生得到的答复是，超过两个月后若仍无法交付房屋会按照合同约定赔偿其违约金，王先生表示延迟交付房屋影响了他的婚期且违约金数目过低无法接受。律师点评：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。因此，商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持。