擅自放广告 物业可能被拉入黑名单

本市已建立物业管理守信红榜和失信黑名单制度

据大连装修公司了解，日前，本报对甘井子一小区业主因不满物业在公共区域经营广告，打算进行集团诉讼维权的事件进行了报道，并通过官方微信公众号发起问卷调查，结果显示：96%的网友表示遭遇过小区公共区域投放广告的情况，93%的业主表示不知广告收益去向。

昨日，调查员从市国土资源和房屋局获悉，物业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，在本地区有严重物业失信行为、造成不良影响的，可能被纳入物业管理失信黑名单。正在起草的《大连市物业管理条例》也将对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为做出更加详细，具有可操作性的规定。

问题小区公共区域广告收益不公开不透明

“小区公共区域广告收益现有问题主要为收支不透明，公示不及时。”市国土房屋局物业处工作人员表示，造成这一问题主要有两方面的原因，首先是物业服务企业没有遵守有关规定，做出了违法违规的行为。这一问题将通过完善立法，严格执法等手段措施进行约束。另外一层原因在于业主自身。业主在签署《购房合同》补充协议、《前期物业服务协议》、《业主(临时)管理规约》、《物业服务合同》等有关文件中，没有注意到对物业共用部分进行经营和收益分配的相关约定，事后却声称不知情。由此可见，业主缺乏维权意识以及对物业的监督意识。

值得注意的是，如果业主发现此前签署文件的约定内容不合理，可以通过召开业主大会的方式重新约定相关事项，或者更改约定内容。此外，如果业主认为物业服务企业侵犯了自身权益，可以向辖区物业行政主管部门反映，也可以通过法律程序依法维权。

对策立法层面 《大连市物业管理条例》已列入立法计划

据大连装修公司获悉，工作人员介绍，目前针对利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的相关规定，主要依据我国的《物业管理条例》，但是该条例对于应该如何利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，如何处置、公示相关收益没有明确的规定。正在起草、预计今年出台的《辽宁省物业管理条例》将对此做出具体规定。

结合《辽宁省物业管理条例》，本市正在起草的《大连市物业管理条例》也将对这一事项做出更详细、更有操作性的规定。“主要有两方面的约束，一是要求对相关收益独立建账，二是要求定期公示。”工作人员表示。据悉，《大连市物业管理条例》已列入2018年立法计划。

监管层面 建立失信黑名单制度，纳入“双随机、一公开”检查项目

日前，市国土资源和房屋局出台了《大连市物业管理守信红榜和失信黑名单制度》，其中明确规定，违反物业管理相关法律法规规定及《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定，存在下列行为之一，在本地区有严重物业失信行为、造成不良影响的，纳入物业管理失信黑名单，这些行为中就包括“擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的”。被列入物业管理失信黑名单的物业服务企业，在黑名单公示期间参加招投标活动的，依据相关规定，如评标方法实行综合评估法的在评分时减2分;如评标方法采取最低投标价法的，在同等条件下优先确定非黑榜的企业为中标人。

反之，管理规范，制度完善，且无其他违规行为的企业，应纳入物业管理守信红榜。被列入物业管理守信红榜的物业服务企业，公示期间其所服务的物业项目符合物业行业扶持政策的，各区政府可参照相关规定，适当提高该项目的补贴标准;公示期间参加招投标活动的，依据相关规定，如评标方法实行综合评估法的可在评分时加2分;如评标方法采取最低投标价法的，在同等条件下有优先中标权。

工作人员还表示，目前对物业服务企业的检查，已经纳入“双随机、一公开”随机抽查事项清单。“双随机、一公开”是监管过程中随机抽取检查对象，随机选派执法检查人员，抽查情况及查处结果及时向社会公开。全面推行“双随机、一公开”，对于提升监管的公平性、规范性和有效性，克服检查任性，实行阳光执法、文明执法，促进市场主体自觉守法，具有重要的意义。

规定哪些物业服务企业应当纳入失信黑名单?

据大连装修公司获悉，违反《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》及《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等法律法规规定，有下列违法行为之一，在本地区有严重物业管理失信行为、造成不良影响的，纳入物业管理失信黑名单：

(一)违反物业管理相关法律法规规定及《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定，存在以下行为之一的：将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;挪用专项维修资金的;擅自改变物业管理用房用途的;擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;擅自利用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的(特别是维修不及时不到位的);出租、出借、转让资质证书的;发生重大责任事故的;被新闻媒体曝光造成重大影响，或发生业主群体到市以上党政机关上访，经调查确属物业服务企业未按合同履行服务职责的;巧立名目违规收费或采取断水断电等不正当手段强制收费的;禁止使用电梯运送建材，不阻止吊装队伍在住宅区内无证经营、垄断经营的;在未提前告知业主委员会或街道办事处等行政主管部门，未做好交接的情况下，突然停止物业管理服务工作，造成业主群体性事件的;参加物业服务企业随机抽查，抽查结果不合格且整改不合格的。

(二)在民心网、民意网、市政府、市委等信访渠道被投诉，经核实确属物业服务企业责任的,非同一问题一个月内合计超过5条以上，或同一服务项目非同一问题一个月内超过3条以上，或整改不及时、不到位以及拒不整改的。

(三)受到物业管理行政处罚的。 哪些物业服务企业可以纳入守信红榜?

符合《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等法律法规规定，有下列表现之一的，纳入物业管理守信红榜：(一)企业管理规范，制度完善，模范履行合同，遵守相关法律法规及文件规定，1年内无因物业服务企业未按合同履约而造成的业主投诉上访事件及重大责任事故，业主满意率及物业费收缴率双过90%以上的。(二)参加物业服务企业随机抽查，按《大连市住宅小区评定标准》考核分数达到90分以上，且无其他违规行为的。(三)在物业管理方面工作突出，企业或服务项目受到市级以上表彰的。