律师：物业公司无论以何借口，都无权擅自处理此项费用

小区广告收益归谁 早有明确说法

据大连装修公司了解，昨天，本报通过官方微信公众号发起问卷调查，截至昨天17时，有1800多名网友参与问卷调查，其中96%的网友表示遭遇过小区公共区域投放广告的情况，93%的业主表示不知广告收益去向。

市国土房屋局表示，利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，应当征得相关业主、业主大会书面同意，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金。但需要注意的是，对物业共用部分进行经营和收益分配有多种约定方式。新建小区在《购房合同》补充协议等有关文件中，有相关的约定条款，业主签字后视为同意。律师认为侵犯业主权益的条款应该无效或者是效力待定。 近七成网友有抵触情绪

此次调查从昨日零时许开始，截至昨日17时，共有1800多名网友参与问卷调查。

据大连装修公司获悉，在“是否在小区公共区域看到过广告”的问题上，96%的网友表示存在此现象，约2%的网友表示没有，还有一部分网友表示没注意;63%的网友表示，在楼道里、电梯间或电梯内看到了广告，32%的网友表示，在楼道里、电梯间、电梯内、公共绿地、小广场、大堂或小区出入口都看到了广告;在表达对广告的看法时，67%的网友表示“有抵触情绪，影响生活”，其他网友选择了“没想法”或“乐于接受”;对于“所在小区是否对公共区域广告收益进行公示”的问题，93%的网友选择了“从未公示”;调查中，51%的网友认为广告收益应该归全体业主，47%的网友认为应该由业主和物业合理分配，其他网友认为应该归物业所有;对于“广告收益用在哪儿?”这个问题，25%的网友认为应该用于房屋等设施维修，38%的网友认为应该抵消物业费，32%的网友认为应该与业委会共同商议用处，有极小部分的网友选择了“由物业自主决定”。

可以看出，大量广告占据居民区公共区域，此种现象引发居民的反感，同时广告收益不透明的问题比较严重。受访者对广告收益应该归谁所有，用在何处等问题，没有形成统一的认识。 广告收益归全体业主所有

就物业服务企业能否利用共用部位、共用设施设备经营广告，以及收益归属问题，调查员咨询了市国土房屋局。工作人员表示，按照《大连市实施<物业条例>办法》(市政府令第105号)第四十七条规定“利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理审批手续前，应当征得相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务企业同意。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业与物业共用部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。”第四十八条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。”因此在小区共用部位投放广告所得的收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定，在管理规约或服务合同中进行具体约定。 经营和收益分配有多种约定方式

据大连装修公司了解，对物业共用部分进行经营和收益分配有多种约定方式。新建小区在《购房合同》补充协议、《前期物业服务协议》、《业主(临时)管理规约》、《物业服务合同》等有关文件中，有相关的约定条款，业主签字后视为同意。小区入住后，可以通过召开业主大会进行讨论决定，业主大会可以采用集体讨论或书面征求意见的方式。无论采取以上哪一种方式，户数超过50%且面积也超过50%的业主同意后，可以委托有关单位进行经营，并按照约定分配经营收益。需要提醒的是，很多业主在签署各项协议时，没有仔细阅读相关条款，事后却声称不知情。所以业主在和物业服务企业、开发建设单位签订协议、合同时，应该仔细阅读每一项条款，明确与自身有关的权利和义务后，慎重签字。

如果业主认为物业服务企业未经业主同意擅自利用共用部位进行经营的，可以向辖区物业行政主管部门反映，也可以走法律程序依法维权。 广告收入可以用来弥补物业费不足吗?

调查员查阅民意网的留言，发现被居民投诉后，物业对广告收益的用处，给出了不同的说法，其中，有物业解释到，新交房小区物业费不足以让物业公司正常运行，电梯内广告收益用于补贴物业公司在小区内的安保、环卫以及公共区域维修问题。

那么在物业费不足的情况下，物业可以用广告收入弥补缺口吗?辽宁贤齐律师事务所主任律师苗律师表示，这种做法可能也是为了小区业主着想，但是，这种做法不符合法律规定，同时也会侵犯小区业主的合法权利。根据物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分(电梯、外墙面、共有绿地等)享有权利，承担义务。公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自使用该广告费用弥补其经营不足。 签了协议，广告费就能归物业吗?

如果物业与业主签订的协议中，有明确物业有权在停车场和建筑物公共区域进行广告发布，所得利益用于补贴物业管理，怎么看这个协议?

苗律师表示，协议中涉及的侵犯业主权益的条款应该是无效或者是效力待定，其中侵犯业主的权益的部分，应当由侵权人承担赔偿责任或者返还有关费用。 广告收益支付电梯维保费，合理吗?

有物业表示，小区电梯的日常管理和养护由物业企业负责，电梯广告的收入用于补充电梯维保费用。这种说法站得住脚吗?大连装修公司了解到，苗律师律师表示，这种解释是错误的，小区的电梯管理与养护由业主支付的物业费支付。电梯广告的收入则属于全体业主共有，物业公司无权处分。不能将两者混为一谈，不要认为都是为了小区业主服务，由此容易造成物业公司以合情合理的名义侵占业主的权益。 物业占用广告费，业主可以拒交物业费吗?

如果业主发现物业擅自处置广告收益，可以以此为由拒绝缴纳物业费吗?苗律师表示，不可以。这两者属于不同的法律关系。物业费的缴纳是基于物业服务协议属于合同关系，物业公司提供服务，业主支付相应的费用。而物业公司处置了业主共有的广告费，属于侵权责任，业主可以以侵权为由主张返还广告费或者赔偿损失。