2017大连春房交会14日在世界博览广场启幕，本次房交会吸引了大量的购房者前来。很多购房者想借着房交会的机会选购心仪的住房。但是，在选购房子的时候也要注意其中的法律风险，避免不必要的麻烦。据大连装饰公司了解，昨日，相关人士就市民关心的法律问题咨询了大连仲裁委员会刘静漪处长及北京市盈科律师事务所马文龙律师。

案例一：购买学区房，合同需明确

【案情】孙女士为了女儿上学，购买了一套中山区的房屋，购房时卖方从网上找到了某重点中学的招生简章向孙女士证明该房屋为该中学学区房。孙女士看后同卖方签订了房屋买卖合同，并支付了房款。

后来孙女士去该学校询问得知该房屋仅是毗邻学区，并不属于该校学区。孙女士遂以卖方欺诈为由起诉到法院，要求确认其同卖方签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，不能认定卖方构成欺诈，因此未支持孙女士的请求。

【提醒】实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有入学指标，或者虽有入学指标但无相应违约责任的约定。因此，以购买学区房为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

案例二：买卖合同已签订 房产突然被查封

【案情】冯某与林某签订《房屋买卖合同》后，冯某收到林某购房款200万元。随后，冯某、林某签订了《房屋交接协议》，约定自移交之日起，该房产生的水电、物业等相关费用均由接收人林某负责缴交，但双方当时未办理过户登记手续。

谁知，冯某与曹某发生了民间借贷纠纷，债权人曹某向法院申请财产保全，之后，法院查封了冯某卖给林某的房产。2016年10月16日，林某对诉争房屋的保全提出异议，请求解除对诉争房屋的查封。法院根据债务人冯某陈述及实地查看情况，认为诉争房屋在诉前保全之前已实际由林某占有。最终，法院作出裁定，中止对诉争房屋的执行。

【解析】本案涉及到房屋买受人和保全房屋申请人两者利益发生冲突时的取舍。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院对林某已支付全部购房款并实际占有诉争房屋且无过错的主张，予以支持。

【提醒】买房人在房屋买卖过程中，尤其是交易尚未办理权属过户登记的房屋，更应增强风险规避意识和措施，可以通过完善合同约定、提高定金比例、加重违约责任或引入第三方担保等多种形式，降低交易风险。此外，交易双方可以考虑委托第三方如银行对交易款项进行监管，在房屋未完成过户登记之前买受人将房款打入监管账户，待过户登记完成后再由第三方将房款支付给出卖人。从而确保资金安全，防范因房产被查封造成买受人既无法获得产权又无法取回已付房款的风险。