看到这个标题大家千万不要以为我危言耸听，还没有认真阅读下面的内容就立刻在脑海里涌现各种反驳理由：

1、现在房市难辨趋势下难道是逼迫大家都买房吗？

2、难道没钱买房的人都在冒更大风险，这是什么混蛋逻辑？

3、写这篇文章的作者一定是发展商的“走狗”和“说客”，房价下跌了又开始忽悠大家入“套”呢！有以上想法的人应该不在少数，期望在阅读之后的您，可以从开始的盲从谩骂变成成熟的睿智思考者。

“投资有风险，入市须谨慎”，这已经成为各类投资行业的术语，房产投资也是一样的； 而在以市场为主导的经济行为中，不买房进行投资的风险可能更大的说法该如何解读呢？看看下面的诸多例证也许体会更深。

【买VS不买】

首先，我作为中国房市的即得利益者，不诅咒房价。房价不一定下跌， 也未必一定上涨，横盘整理最符合政府调控的预期。新建住房的房价可以不变，二手房交易可以冻结（无法套现），但社会的经济活动不能停止，因此货币的增发就不可能停歇； M2广义货币从去年年底的97万亿到今年三月底的107万亿结余数字表明，货币依然超发，只不过超发速率从去年的18%降到现在的14%而已，因此通货膨胀依然肆虐于您我的经济活动和交易之间。从长远来看，总的趋势是通胀周期长，通缩周期短， 因为各个国家的央行发现印钞票可以转嫁风险，中国的人民币也不例外。例如，一个人有100万元现金资产而不进行任何投资，在通胀率仅3％的情况下，30年后这笔钱的实际购买力只相当于现在的40.1万元; 国内的CPI统计数据没有把房地产纳入统计范围之内，因此实际情况往往比假设的可能更为严重。

无独有偶，美国历史上从 1900年到2000年，100年间货币贬值54倍，也就是1美元100年以后的购买力只有原来的1/54。而在中国，经过不到30年的时间里，由于通货膨胀的影响，1元人民币的购买力只有原来的1/30。换句话说， 以目前的通货膨胀速率作未来财富规模计算，无法抵御通货膨胀的资产都会急速缩水；只有让财富的增长速度超过通货膨胀的速度，这样才能保证财富的绝对购买力不降低。

再举例，美国经历三次量化宽松政策后，美联储累计超发3万亿美金, 造成过去5年热钱在全球泛滥，特别是流入到以中国为首的发展中国家。与此同时，中国为应对突如其来的“潜在危机”也顺势发布了中国版的量化宽松—4万亿刺激经济政策。在外部流资和内部印钱的联合推波助澜下，才有了今天北京和上海中产阶层望高房价而兴叹的感慨。 其中通过房产买卖、投资和投机创造财富的人士，千万不要以为是自己绝顶聪明、通过房产跑赢了通胀、创造了财富，真正帮助我们快速财富规模攀升的是银行超发的货币。试问正在阅读的您，现在还可以把国家超发的货币以房产抵押的方式借出（贷款）银行的资金出来吗？如果一个国家的货币仍然超发，而我们却无法赶上、甚至越甩越远，显然我们的财富在未来将被“贫穷化”。

【硬通货＝硬道理】

当大家都把房子当作所谓“硬通货”资产，

认为可以抵御通货膨胀的时候，不考虑国家政策、调控方向、利率变化、货币因素、房产供给和需求等，盲目把买房当作抵御通货膨胀工具的时候，实际上，不能贷款的房地产的抵御通胀功用已丧失殆尽。 从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低）、贷款利率高、可支配收入减少（超过国民支配收入的50%）、失业率上升、房产成交量放大或者“地王”频出（以日本东京为例，1989年达到了物业价格的最高点，随后两年“地王”涌现，1991年走到了市场的尽头，房价、地价、租金齐跌），此时央行进行减息调控（中国央行以降低准备金率作为了开始），恰恰是市场转向，甚至是暴跌的开始。

在货币超发、但我们无法获得融资和贷款的情况下，该如何通过合理的资产配置来跑赢CPI？如何选择抵御通货膨胀、平衡投资风险、建立房产投资对冲机制呢？

耶鲁大学终身教授陈志武先生说过，“通胀经济预期下，唯有借出钱来才是赢家”。我引申一步解读：由于货币超发，币值绝对购买力降低，货币贬值，大约5年之后，“通货膨胀”替投资者归还20%的债务；大约10年之后，“通货膨胀”替投资者归还50%的债务；30年下来，投资者的债务像夏日普照下的冰块一样消融殆尽。大家看出答案了吗?

【抵押＆融资】

当下，对可以抵押和融资的资产类别进行投资——实现把央行超发的货币转化成自己的财富，让财富规模的增长速度与货币的超发速率同步，才能最大限度地跑赢通胀。当中国的内地银行无法提供融资的当下，完全可以选择从世界范围的银行进行市场融资和抵押投资。笔者作为理财规划师和房产投资财商的教育者和践行者，把全球范围内的房地产市场的融资和抵押环境进行了总结：

1）、欧洲的英国、德国、法国等国家，外国人投资房地产、股票及其他资产无法获得当地银行的融资支持；

2）、欧洲小国，如塞浦路斯、西班牙、拉脱维亚等，中国人在房地产及其他资产类别的投资也得不到当地银行的贷款融资帮助；警惕买房“送”移民的实际意义可能得不偿失；

3）、美国目前不对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务业务；

4）、加拿大可以给海外投资者提供最高60%的房屋抵押贷款（如帝国银行），但条件相对苛刻（需要提供国内收入缴税凭证）；

5）、新加坡对于海外投资者购买房产可以提供60%的购房融资；

6）、香港金管局在2012年11月份出台限贷政策：所有海外人士在香港的投资购房最多提供450万港币的抵押贷款，同时推出双辣椒政策，对投机交易征收双倍印花税；到2014年第一季度，豪宅市场回落15%；

7）、澳大利亚由于连续21年GDP的正向增长，对海外投资者在本地的房地产投资保持了一贯的宽容和认可的态度，可以提供70%的购房抵押。

8）、新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。

因此，当国内作为融资和抵押载体的房产无法获得借贷而使资产规模增长的时候，通胀就开始侵蚀我们的财富，此时此刻，不买房的风险真的是更大些；拥有海外银行融资和贷款、且可以创造正向收入的海外不动产就成为了不二选择。