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物业之痛有哪些?房子维修那些事物业应负责哪几项?

来自:dl.zhuangyi.com日期:2016-11-02 11:58:01
物业费不合理,但要告到法院才能打折,可是我又不想当被告,怎么办?业主委员会与物业公司争执不下,小区要被弃管了,怎么办?在《住宅质量保证书》中,开发公司对保修的范围和期限都作了说明。需要注意的是,这些保修的项目都有明确的时限。那么,过了保修期,业主又该找谁呢?

“物业之痛”有哪些?房子维修那些事物业应负责哪几项?

10月11日至18日,相关媒体连续刊发了6期“物业之痛”系列报道,引发读者的广泛关注。读者反馈的问题主要集中在三个方面——房子出问题不是让找开发商,就是要动用维修基金,面对这样的物业,怎么办?物业费不合理,但要告到法院才能打折,可是我又不想当被告,怎么办?业主委员会与物业公司争执不下,小区要被弃管了,怎么办?

房子维修那些事 物业究竟负责哪几项

10月12日,《房子出了问题 开发商和物业的责任咋分》刊出后,一位沈阳市民给相关媒体打来电话,房屋出问题找到物业公司后,回答总是老三样:要么让找开发商管,要么要启动维修基金,要么得业主自己修。“都找别人,要你物业公司干什么?”

其实,这是一个物业公司的服务范畴问题。

沈阳市物业协会常务副会长张孟龙说:“有事儿找物业公司没错,但物业公司只是一个桥梁,起到的作用只是上传下达,物业公司的产品就是服务。”

在沈阳市大东区一个居民小区内,一位业主给相关媒体提供了《住宅质量保证书》和《前期物业管理服务协议》。

相关人员看到,在《住宅质量保证书》中,开发公司对保修的范围和期限都作了说明。

保修期5年的有屋面防水、地下室防水、外墙面渗漏、厨房和卫生间的防水,保修期两年的有管道渗漏、墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、地面塌陷、电气管线以及门窗翘裂和门窗五金件,供热设备系统的保修期为两个采暖期。对这些保修的项目,开发公司承诺24小时内给予答复。

需要注意的是,这些保修的项目都有明确的时限。那么,过了保修期,业主又该找谁呢?

相关人员拿到的这份《住宅质量保证书》中是这样约定的:“在正常使用情况下,于保修期内出现质量问题,将会得到免费维修,超过保修期的质量问题,由用户自行负责。”

就这样,开发商把超过保修期的房屋质量问题推给了业主,而在很多业主看来,这时候的维修应该由物业公司负责。但是,在相关人员拿到的这份《前期物业管理服务协议》中,专门有这样的约定:作为甲方的物业公司,“对园区内房屋公用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。

在相关媒体接触的多起物业纠纷诉讼中,法院都是判决诉讼双方按照合同约定履行义务,业主有关物业公司维修房屋的诉求,基本没有获得支持。

住在同一个园区 物业费为何两个价

在相关媒体的采访中,很多问题都是关于物业费的。有的读者提出,我家住的是高档小区,但是物业公司每平方米收4.8元,这个钱是怎么算出来的?还有读者提出,大家在同一小区居住,面对的是同样的物业服务,我每年都按时交物业费,可是我家邻居就是不交,被物业公司告到法院。但最终,物业公司竟然同意打八折收取。

不按时交纳物业费的业主,反倒得了便宜,这让按时交费的业主很不平衡。不过,我们在法院的判决中可以发现,这主要是法院经过法庭调查认定,原告的物业服务存在瑕疵。也就是说,同一小区物业费两个价的问题,根源是物业服务不到位。

对于居民普遍关心的物业服务定价问题,张孟龙举了一个例子:一个楼盘的定位很高,设施设备的档次也相应较高,这对物业服务公司和人员也提出了相对高端的要求,服务成本的提高也必然会导致收费的提高。1万元钱1平方米的房子和1000元1平方米的房子,它们的园区肯定有差别,尤其是在配套设施上,物业费上有差别也是正常的。

另外,服务费的定价也与物业公司的资质有关,资质较高的物业公司收费也相对较高。目前,三级物业只能在本市接项目,而且不能接20万平方米以上的小区;二级物业可以在全省范围内接项目,但不能接35万平方米以上的项目;一级物业在全国范围内都可以接项目,而且不限制业态,不限制量。由于现在物业服务的门槛较低,凑几个人就能干,这样的物业公司收费也较低,但是对一些长期经营、人员稳定、获得过很多荣誉的物业公司来说,这样的低价会让他们入不敷出。

对于有些业主提出的收费过高问题,实际上是两个标准体系的建设问题。一个是物业服务标准,现在省住建厅正在制订这个标准,大致分为五级,对服务标准进行量化; 另一个是物业收费标准,价格指导部门也在制订中,不同的服务级别有不同的收费标准,最终将体现出质价相符。

业委会与物业“掐架”

业主找谁维权

在我们的这组报道刊发之初,沈阳市铁西区的一个大型居民小区就开始关注了,强烈要求相关媒体去看看,打电话的不仅有业主委员会的业主代表,还有物业公司的工作人员,双方似乎都有很多话要说。

10月13日早晨,相关人员来到这个小区时,却没有发现这个处在风口浪尖的小区有什么异常。保安、保洁都在岗工作,业主也出入有序。

一位居民告诉相关人员,“这个小区挺好,唯一欠缺的就是,个别居民的素质差了点。”不过,提到“十一”期间的纠纷,这位居民马上变脸了,“业主委员会和物业都惦记这点物业费和停车费呢。”

“十一”期间发生在园区里的纠纷,在很多业主看来就是一场闹剧。业主委员会贴公告要赶物业公司走,物业公司的人就跟在后面,业主委员会贴一张,物业公司就撕下来一张,双方差点打起来,警察来了才控制住局面。

业主委员会要赶走物业公司,物业公司要罢免业主委员会主任,双方都有支持者,结果被夹在中间花钱买服务的业主成了受害者。

现在,每天停车都是一个大问题,因为业主委员会拒绝与物业公司合作,这个小区连划个车位这样的小事都解决不了。

为了在院里占个好车位,很多人下班后都要尽可能早点赶回来,稍晚一点就得停到绿化带上,再晚一点只能停到园区外的马路边上。

由于双方都不肯退让,最终这起风波的双方可能会对簿公堂。

业主委员会的罢免决议是否合法?业主委员会的身份是否合法?

或许,这又是一个比较典型的案例。

读者留言

我家的小区现在不是弃管小区,有个物业公司在这儿,还不如以前没物业好。除了收钱,(物业)还会干啥?

最近,小区内有业主说要组织一下不交物业费,以此来解决小区车位问题。我就跟他们说,一码算一码,除了车位不够,其他方面物业做得还凑合,服务态度也行。我觉得大多数业主是讲理的,不交物业费的还是少数。

我家小区一直有物业,我也没欠过物业费,可物业真的很烂,楼道不清理,绿地不维护,全变成菜地了。大前年自来水换管道,把小区道路翻个底朝上,到今天都没修。

物业收多少钱是明确的,但都管什么不明确,这就是问题。

顶楼漏了谁也不管,我家的小区正面临这个问题,该怎么解决呢?

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