抵押登记已对房屋权属进行限制

最近很多市民咨询房产抵押贷款问题，在这里，大连装修网给大家一一分析房产抵押中的一些常见情况该怎么处理。

什么是房产抵押贷款

房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、资金周转、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

房产抵押具体内容

新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年;贷款额度是房屋评估值的70%;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是5.94%。

房屋抵押贷款条件：房屋的年限在20年之内;房屋的面积各银行要求不一;房屋要有较强的变现能力;一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。

房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。

案例1

孙先生手里有一处小产权房，他最近因为生意原因，想利用这处小产权房抵押贷款，于是他想咨询一下，小产权证能不能办理抵押登记，办理抵押登记后是否有效?

律师解析

小产权房建设用地有的属于耕地，有的属于宅基地，有的属于产权不明晰的土地或者有争议的土地，根据《物权法》第184条的规定，耕地、宅基地，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。其均属于没有变更为商业用途的土地，不能随意处置。国家房地产登记管理机关不得为其颁发合法的房产证、土地使用权证，更不能办理抵押登记。

律师提醒

小产权房不能办理抵押登记，仅能在本集体经济组织内部转让流通，为其办理抵押登记的行为也是无效的行为。

案例2

陈先生今年与买方签订了房屋买卖合同，并且办理了房屋预告登记。现在陈先生在公司经营过程中出现了困难，想把这处房产抵押向银行办理贷款。陈先生记得法律规定办理预告登记后，未经预告登记权利人同意，不得随意处分房产，那他想知道他是否能够设立抵押权?

律师解析

处分已经办理预告登记的房产，包括另行买卖，设置抵押权、质押权。设立预告登记后，标明该房产已经产生了新的权利人，该权利人一般已经开始陆续向原权利人付款，等待办理房产转移手续。

因此如果允许在该房产上设立抵押权，会出现原权利人将房产抵押后，还不上贷款本息，导致房产被拍卖、变卖，预告登记人的权利就会丧失。因此，已经办理预告登记的房产，未经预告登记权利人同意，不得办理抵押登记。如您想设立抵押权的话，需要经过买方的同意。

案例3

曹小姐想咨询，她的房产证只在房产局进行抵押登记转让备案，但是没有过户的其他项权证，此登记是否有效?

律师解析

根据最高人民法院观点，房管局的登记只要不违反国家法律规定和当事人申请登记的真实意思表示，该登记应当认定为有效。

抵押登记时对房屋权属的限制，或者是向抵押权人授予优先权。尽管该房产没有颁发他项权证，并不能影响抵押登记机关抵押登记的效力。因此，只要在法定登记机关办理了抵押登记，该登记即为有效的行为。

房产抵押对于房产的性质要求比较严格，相信大家现在对于房产抵押问题应该有了一个详细的了解。大连装修网提醒大家房产抵押涉及审核内容比较多，在抵押前应做好准备工作，向相关部门进行详细的咨询，以免自己的利益受损。